При наличии этого пункта арендатор и арендодатель разрешают спор в соответствии с договором. Все стороны знают, что будет дальше и в какой последовательности.
С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры
«Вы должны съехать с квартиры» — это последнее предложение, которое хочет услышать арендатор. Особенно во время пандемии, когда большинство квартиросъемщиков были не в состоянии платить за квартиру в полном объеме. К счастью для арендаторов, многие арендодатели шли на уступки и снижали плату, а в редких случаях просили съехать. Мы спросили юристов и экспертов по аренде жилья в городе, когда арендодатель может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.
Эксперты в этой статье:
- Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро Asterisk
- Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость»
- Ольга Яцевская, руководитель отдела сети офисов «Миэль»
- Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»
Досрочное расторжение договора аренды и выселение арендаторов регулируется статьей 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, арендодатель может досрочно расторгнуть договор и потребовать выселения жильцов в четырех случаях, говорит Родион Ларченко, юрист юридической фирмы «Звездочка».
- Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.
- Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
- Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.
- Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
- На практике
Однако на практике перечень оснований для выселения не ограничивается перечисленными случаями, говорят эксперты. Чаще всего арендаторов выселяют за неуплату арендной платы или просрочку платежей, говорит Кирилл Кокорин, старший юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость».
Порядок и сроки оплаты обычно оговариваются в договоре, и если арендатор не вносит арендную плату вовремя, он нарушает условия договора. В результате его могут попросить покинуть арендуемое жилье.
Вы можете лишиться права аренды, если сдадите квартиру третьему лицу без разрешения арендодателя. Если в квартире проживают пять человек вместо двух, оговоренных в договоре, и арендодатель случайно об этом узнает, это может стать основанием для выселения.
Если в договоре указано, что квартира не подлежит сдаче в субаренду или что в ней не может проживать никто без разрешения хозяина, и этот пункт нарушен, договор также может быть расторгнут», — говорит Роман Бабичев, руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Азбука жилья».
Хозяин может потребовать забрать свою собственность, если в квартире без разрешения живут животные, которых он изначально запретил. Частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на жильцов могут стать основанием для выселения.
Выселить жильцов может даже тот хозяин, который не знал о договоре аренды. «Арендаторы имеют право требовать возмещения всех убытков от того, кто вселил их в квартиру без их согласия. Если договориться полюбовно не получается, нужно обращаться в суд, потому что этот вариант выглядит как мошенничество», — говорит Роман Бабичев.
Когда собственник продает квартиру, выселение происходит не всегда. Нередки случаи, когда квартира продается вместе с жильцами, которые продолжают жить у нового владельца на правах аренды.
Как должно проходить выселение из квартиры
Прежде чем выселить жильца из квартиры, хозяин должен дать ему достаточное время для выселения. Как правило, этот срок составляет один месяц, по словам Ольги Яцевской, руководителя сетевого отдела офиса «Миэль». В это же время арендатор должен сообщить арендодателю, что он съезжает, если другие условия не оговорены в договоре.
Затем назначается встреча с арендодателем или его представителем для проверки состояния квартиры и соблюдения условий содержания. Затем составляется акт приема-передачи, подтверждающий, что квартира находится в хорошем состоянии. После этого залог возвращается, если все в порядке и деньги не были использованы для устранения дефектов.
При досрочном расторжении договора, когда арендатор не сделал ничего плохого (например, при продаже квартиры), на арендодателя могут быть наложены штрафные санкции. Они должны быть указаны в договоре.
«Например, в дорогих квартирах в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только при наличии штрафа. Обычно штраф составляет одну месячную арендную плату. Если договора нет, то нет оснований рассчитывать на компенсацию», — говорит Роман Бабичев из «Азбуки жилья».
Но даже истечение срока действия договора не означает его автоматического расторжения, добавляет Родион Ларченко. «Не менее чем за три месяца до истечения срока действия договора арендодатель должен предложить арендатору договор на тех же или иных условиях или сообщить арендатору о своем отказе от продления договора, поскольку он не будет снимать квартиру в течение года и более», — пояснил юрист.
Если арендодатель не выполнил эту обязанность, а арендатор не отказался от продления договора, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не распространяется на договоры, заключенные на срок менее одного года.
Игра в одни ворота
Законодательство в Российской Федерации, как и почти во всех странах мира, в большей степени защищает интересы арендаторов. Предполагается, что они менее защищены в спорах с владельцами недвижимости, когда речь идет об утрате жилья. Право на это, кстати, защищено конституцией.
Таким образом, арендатор может расторгнуть договор аренды по собственному желанию в любое время. Однако арендодатель может добиться этого в судебном порядке только при наличии серьезных причин.
Да здравствует самый гуманный суд в мире!
Если арендатор не платил арендную плату менее года, то перед расторжением договора аренды необходимо подождать, пока арендатор не заплатит арендную плату более двух раз подряд. Если речь идет о долгосрочном договоре, который должен быть зарегистрирован в Бюро регистрации жильцов, вы должны подождать шесть месяцев до неуплаты. Только после этого вы можете подать жалобу.
При этом вы можете не только ссылаться на неуплату, но и приводить любые доказательства порчи или разрушения помещения, а также факты его нецелевого использования или случаи нарушения прав и интересов соседей, которые неизбежно возникают у таких неплательщиков.
Обычно суды не рассматривают дела быстро — на это может уйти от двух до трех месяцев.
Даже если решение будет принято в вашу пользу, жильцы имеют право подать апелляцию. И если судья сочтет их аргументы убедительными, им может быть предоставлен целый год на устранение нарушений.
Только если жильцы не устранили нарушения в установленный срок или не предприняли все необходимые шаги, вы можете обратиться в суд и признать договор недействительным. Но даже в этом случае судья может оставить невоспитанных жильцов в помещении на двенадцать месяцев.
Таким образом, весь процесс выселения арендаторов, которые отказываются платить и разрушают ваше помещение, может занять от 2,5 до 3 лет!
Даю слово джентльмена
Возможно, именно поэтому в нашей стране иногда договор аренды составляется в одном экземпляре — для арендодателя, либо помещения предоставляются на основании устных договоренностей. В этом случае арендатора, который систематически задерживает свои платежи, гораздо легче выселить.
Для этого он просто меняет замки в помещении и подбрасывает в дверь чужое имущество. Лучше всего это делать в присутствии участкового полицейского, чтобы избежать дальнейших разбирательств по поводу «потерянного» имущества.
Не имеет значения, делается ли это в присутствии жильцов или без них. Самое главное, что если жильцы сопротивляются выселению, полиция не обязана помогать вам, а только следить за тем, чтобы стороны не убили друг друга. Поэтому лучше пригласить на «сделку» друзей, которые помогут вам незаметно избавить помещение от «сквоттеров», не избивая их.
Увидимся в суде
На практике проблема выселения непокорного арендатора, нарушившего условия договора, часто решается силой. Доведенные до отчаяния арендодатели забирают все вещи неплательщика на лестничной клетке и меняют замки в его отсутствие. В этом случае человек может вернуться в квартиру только с помощью МЧС или слесаря, который на законных основаниях требует предъявить документ, подтверждающий право собственности, которого, разумеется, не существует.
Однако такое давление чревато тем, что жилец заявит об исчезновении ценной вещи и обратится в милицию. В этом случае, говорит адвокат Александра Гудименко, он должен доказать, что такой предмет действительно присутствовал.
Присутствие участкового милиционера часто оказывает деморализующее воздействие на непокорных жильцов. Агенты по недвижимости знают случаи, когда нарушителей выселяли с помощью милиции и свидетелей. Цена этого вопроса — нервы всех вовлеченных и 2-3 месяца времени.
В некоторых случаях эти методы эффективны, но более вероятным кажется везение, когда рядом находится сочувствующий или мотивированный полицейский, а жильцы решили, что судебное разбирательство обойдется дороже, и не заявили о краже или повреждении имущества. Однако по-настоящему юридически подкованного арендатора таким образом не запугаешь, поскольку все подобные действия незаконны.
По словам риэлтора и юриста Сергея Павлова, договор аренды (если собственник — физическое лицо) или договор найма (если собственник — юридическое лицо) может быть расторгнут только судом. Исключение составляют случаи, когда черным по белому написано, что договор считается расторгнутым во внесудебном порядке, если оплата не произведена в течение одной недели. Но даже в этом случае, если арендатор не хочет покидать квартиру, выселить его может только суд. Полиция не имеет таких полномочий. Они могут вмешаться, если, например, в квартире происходит драка или если соседи жалуются на поведение квартиросъемщика.
— Как это часто бывает, хозяин обращается в полицию и просит освободить квартиру, а полиция говорит: «При чем тут мы? Обращайтесь в суд». И это правильный ответ. Неправильно обращаться в полицию с таким вопросом. И большая ошибка предпринимать самостоятельные действия — менять замки или вывозить имущество, потому что тогда хозяин квартиры может быть привлечен к ответственности, в том числе и уголовной. За порчу имущества, кражу и вандализм. Арендодатель может поставить себя в еще худшее положение, если не соберет арендную плату. Здесь не нужно поддаваться эмоциям», — сказал эксперт «Фонтанке».
— Выселить арендатора можно только через суд. Нельзя ни нарушать жилплощадь арендатора — если, конечно, есть договор, — ни вывозить его вещи. Вернее, можно, но это может привести к встречному иску», — подтверждает Владислав Ильин, генеральный директор агентства недвижимости «Мир квартир».
Кроме того, юридическая помощь в таких случаях стоит в среднем 30-40 тысяч рублей (которые можно взыскать с проигравшей стороны), а сама процедура может занять от трех месяцев до года. В конечном итоге выселить человека из квартиры с судебным решением на руках могут только судебные приставы.
В суде проницательный арендатор может заявить, что он не согласен с тем, что нарушил договор, якобы заплатив наличными, полностью или частично. Однако это не должно отпугивать арендодателя, поскольку единственным доказательством наличного платежа в суде является квитанция. Если квитанции нет, то и расписки нет. В большинстве случаев, говорят юристы, суд встанет на сторону арендодателя.
Как себя обезопасить
Как бы шаблонно это ни звучало, при поиске арендатора эксперты советуют обращаться к профессионалам — профессиональным агентам по недвижимости. Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Игорь Горский рекомендует работать с солидными компаниями, которые «знают много ответов на эти уловки, которые постоянно придумывают наши граждане».
Горский сожалеет о том, что доступ к профессии риэлтора плохо регулируется, что является большой проблемой. Он предлагает, чтобы выбранный брокер или специалист был, по крайней мере, проверен профессиональным органом.
Чтобы избавить себя от головной боли, владельцы недвижимости могут обратиться в управляющие компании, специализирующиеся на сдаче недвижимости в аренду. Они берут за свои услуги приблизительную сумму и отвечают за надлежащую передачу недвижимости, своевременную оплату коммунальных услуг и сбор арендной платы.
Если арендодатель хочет взять дело в свои руки или не может позволить себе воспользоваться услугами профессионалов, он должен сам следить за своевременным внесением арендной платы и платы за обслуживание. Опоздание на один месяц все равно покрывает премию, но готов ли арендатор ждать два, три или шесть месяцев — решать ему.
Самое главное, однако, — правильно составить договор. Сергей Павлов советует в любом случае включать пункт о расторжении договора. Можно также включить пункт о том, что если арендатор съезжает и не возвращает квартиру в течение месяца после истечения срока действия договора, арендодатель имеет право забрать оставшиеся вещи на склад и взыскать с него плату за хранение. Это способ для арендодателя выйти из ситуации, когда его арендатор перестал платить, съехал и оставил в квартире свои вещи, с которыми он не может ничего сделать по закону.
Вы можете сами составить опись своего имущества при свидетелях. Это позволит зафиксировать, что и откуда было взято. Затем эта информация передается арендатору. Если он не хочет добровольно оплачивать расходы на хранение, вам также придется обратиться в суд.
При поиске арендатора важно провести «фейс-контроль».
— Проверьте, кем является человек, где он работает. Если он студент — в каком учебном заведении он учится, платит ли он за это сам или ему помогают родители. Если родители помогают, то, вероятно, стоит вежливо позвонить и как-то представиться. Убедитесь, что это вообще родители или просто сосед по комнате, которого просят взять на себя их роль», — говорит Горски.
Как отмечает глава Apartment World, каждый проверяет жильца как может. В компании есть серьезный юридический отдел и отдел безопасности, которые проверяют обе стороны по своим собственным методикам до подписания договора.
Они могут попросить у человека контакты людей, которые могут поручиться за него, или предыдущих владельцев, которые могут дать рекомендации. Если арендатору нечего скрывать, он не должен отказываться в принципе, уверен Павлов, но и слишком ревновать не стоит.
— Я, конечно, не спрашиваю людей об их кредите. Вы можете попросить, и, возможно, кто-то даст ее свободно, но это, наверное, будет слишком», — говорит брокер. Страховой депозит, залог и гонорар агента, который часто оплачивает арендатор, являются минимальным доказательством кредитоспособности».
Все эти меры помогут вам лишь снизить вероятность попадания в неприятности, а дальше следует просто надеяться на лучшее.
Арендатор съехал, что делать с его вещами?
- Удержать (оставить у себя до 100% уплаты долгов). Согласно ст. 359 ГК РФ владелец квартиры имеет право удерживать имущество арендатора до уплаты задолженности по аренде. Если оплата полностью получена, то удерживать имущество незаконно.
- Выставить имущество арендатора на публичные торги. Для этого обращайтесь в суд. Пишите обращение на взыскание имущества арендатора, приложив к нему все обстоятельства дела. Без юриста не обойтись, потому что процесс затратный, долгий и сложный. Подумайте, стоит ли заниматься этим? Одно дело, когда арендатор оставил дорогое оборудование и задолжал 300 000 р. за коммерческое помещение, и совсем другое — оставленная квартирантом кофеварка, куртка и сумка с грязными носками.
- Вернуть арендатору. Если претензий к арендатору нет, то забытые вещи старайтесь вернуть арендатору. Зачем они вам?
- Передать вещи на хранение родственникам, друзьям арендатора, новому жильцу или другому третьему лицу. Так можно сделать, если арендатор оставил ценные вещи и сбежал не заплатив. Для этого составляем опись имущества, собираем комиссию из нескольких человек и передаем имущество по договору хранения третьим лицам (ст. 886 ГК РФ). Это абсолютно законная процедура, но важно правильно составить договор хранения и получить подпись третьего лица.
- Брошенные вещи. Если ценность оставленных вещей низкая, то их можно признать брошенными и поступить, как вы хотите. Для этого в договоре нужно заранее прописать, какие вещи считаются брошенными и что с ними имеет право делать арендодатель.
Не существует секретного способа решения проблемы. Если арендатор не платит за квартиру и не съезжает, посмотрите на договор аренды. Нет ли в договоре объяснений? Напишите жалобу, наймите адвоката и обратитесь в суд. Времена, когда можно было обратиться в суд из-за «черных пиджаков в BMW», давно прошли.
Возможно, ситуация с проблемными жильцами — это сигнал к тому, чтобы поручить управление квартирой управляющему недвижимостью. В этом случае управляющий недвижимостью возьмет на себя неприятные переговоры и быстро урегулирует вопрос по юридическим каналам с помощью опытных юристов.
На сайте europe-house.com вы можете выбрать и купить недвижимость в Лигурии. Все объекты имеют подробную информацию. Сервис работает без дополнительных и скрытых затрат.
Специализированный инженер
Можно ли выселить съемщика за сутки, если он не платит
Семья с детьми уже несколько лет платит за квартиру. Из-за корона-вируса ситуация с деньгами ухудшилась: на два месяца платеж задержался. На третий месяц снова не удалось вовремя заплатить за квартиру; жильцы попросили об отсрочке.
Хозяин пригрозил выбросить вещи семьи из квартиры, если они не заплатят за квартиру завтра.
Марина Еловская
Юрист рассказал нам, можно ли выселить жильцов из квартиры в течение одного дня. А также сколько времени можно прожить в съемной квартире, не платя за аренду, по закону.
Кoгдa мoжнo выceлить apeндaтopa зa нeyплaтy
Согласно закону, выселить жильца можно двумя способами: полюбовно или через суд.
Самостоятельно выселить квартиросъемщика невозможно. Только судебные приставы могут заставить человека выехать.
Чтобы выселить жильца без последствий, вы должны подать иск в суд.
Для выселения судом должно быть доказано, что квартиросъемщик виноват и не имеет оснований пользоваться квартирой.
Apeндy нe плaтят бoлee 2 мecяцeв
Эти правила также применяются к краткосрочным договорам аренды. При сроке аренды менее одного года иск может быть подан после двух просроченных платежей.
Арендодатель имеет право отказать в выплате части арендной платы и обратиться в суд для расторжения договора после второй просрочки.
Apeндy нe плaтят бoлee 6 мecяцeв
Это правило распространяется на договоры аренды со сроком действия один год и более. Такие договоры аренды считаются долгосрочными и регистрируются в земельной книге.
Долгосрочные договоры аренды могут быть расторгнуты только в том случае, если арендатор не платит более 6 месяцев.
Нeт peгиcтpaции в квapтиpe
Иногда арендодатель временно регистрирует в квартире жильца. В этом случае не имеет значения, был ли подписан договор аренды или нет. Выселение зарегистрированного в квартире жильца является незаконным.
Вы должны сначала выселить арендатора — только после этого вы можете выселить его или ее в судебном порядке. В противном случае суд может разрешить жильцу оставаться в квартире до истечения срока регистрации.
Временно зарегистрированные жильцы могут быть выселены регистрационной службой или государственными органами.
Moжнo ли выceлить квapтиpaнтa, ecли нeт дoгoвopa apeнды
Закон предусматривает, что договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Устные соглашения не имеют юридической силы.
Отсутствие договора означает, что арендатор не имеет никаких прав на квартиру. Тем не менее, выселить арендатора из квартиры за один день не так-то просто.
Арендатор может подать иск о возмещении убытков, компенсации нематериального ущерба и даже о возврате своего имущества, если выселение было быстрым и в арендованной квартире еще что-то осталось. Он также может подать жалобу на арендодателя в налоговую инспекцию.
Если арендатор обратится в суд, договор аренды может быть подтвержден перепиской, денежными переводами или записями камер наблюдения.
Частые вопросы
Статья 687 Гражданского кодекса содержит ряд оснований для выселения квартиросъемщиков. Например, квартиросъемщик может быть выселен, если он не вносит арендную плату или плату за обслуживание, наносит ущерб квартире или дому, ведет антиобщественный образ жизни, изменяя квартиру и причиняя вред другим людям, или использует квартиру не по назначению.
В какой срок жильца должны уведомить о выселении?
Согласно российскому законодательству, арендатор должен уведомить арендодателя за три месяца до прекращения договора аренды. В принципе, это применимо, даже если срок уведомления не указан в договоре. Однако на практике стороны часто указывают другой срок уведомления (обычно 30 дней).
Можете ли вы уведомить жильцов с детьми, если договор аренды не был подписан?
Вы можете выселить недобросовестных жильцов в любое время, если причины выселения законны и обоснованы. Если жильцы съехали без договора аренды, аренда является незаконной. Арендодатель имеет право выселить их, даже если у них есть дети. Хозяин может заставить поменять замки на дверях и вынести вещи жильцов на улицу, но для этого стоит привлечь свидетелей и полицию.
Могут ли жильцы получить уведомление во время отопительного сезона за неуплату арендной платы?
Для ответа на вопрос, можно ли выселить жильцов зимой, обратимся к российскому законодательству и отметим, что закон не запрещает выселять жильцов во время отопительного сезона, поэтому жильцы, которые не платят, могут быть выселены в этот период. В частной квартире владелец квартиры имеет право вселить или выселить жильцов. И он может сделать это в любое время.
Заключение эксперта
Подведем итоги. Если срок аренды истек, а арендатор не заплатил и не выехал, вы можете либо послать арендатору уведомление о необходимости выселиться, а затем обратиться в суд, либо обратиться в суд против арендатора. Если срок аренды не истек, вы можете выселить арендатора за неуплату арендной платы или за порчу имущества, если таковая имела место. Если договор аренды действует более 12 месяцев, суд может дать арендатору некоторое время на устранение недостатков вместо того, чтобы выселить его немедленно. Если арендодатель не платит арендную плату, как можно выселить арендатора, если договор аренды вообще не заключался? Только с помощью полиции. Хозяин может быть привлечен к ответственности за незаконную сдачу квартиры в аренду. В этом случае он должен заплатить налоги и штрафы.
Предоставляйте только проверенную информацию
А если договор есть, но аренду все равно не платят?
В договоре обычно указывается крайний срок внесения ежемесячных арендных платежей. Если этот срок истек, вы можете расторгнуть договор. Для этого обратитесь к адвокату или подайте жалобу в районный суд, в округе которого находится квартира.
Другой вариант — обратиться в управление недвижимостью. Как владелец квартиры, вы можете написать заявление с просьбой отключить квартиру от коммунальных услуг. Никто не сможет жить в квартире без света и воды.
Однако самый простой способ — попытаться договориться с жильцами. После того как вы упомянете суд и полицию, жильцы обычно не будут возражать, особенно если у вас есть официальный договор.
Это важно: существует два вида договоров — краткосрочный и долгосрочный. По краткосрочному договору вы можете выселить жильцов, если они не платили за квартиру в течение двух месяцев. Срок действия долгосрочного договора составляет от одного до пяти лет. В этом случае вы можете выселить арендатора, если он не платит арендную плату в течение шести месяцев.
Поэтому подумайте, стоит ли заключать долгосрочный договор с малознакомым человеком.
Жильцы заплатили, но в квартире грязно, и соседи жалуются на шум.
Если вы не уверены в этом с самого начала, лучше вообще не сдавать квартиру арендатору. Или договоритесь, что вы будете проверять квартиру каждый месяц. Об этом следует сказать сразу — и не на словах.
Если в здании грязно и соседи постоянно жалуются на шум, вы можете расторгнуть договор. Сначала вы можете попросить жильцов письменно подтвердить, что они прекратят шуметь и будут поддерживать порядок. Если шум не прекращается, вы можете обратиться с этим документом в суд.
Не забудьте письменное заявление о том, что вы предварительно предупредили жильцов, их добровольное согласие, грамотно составленное заявление и документы, подтверждающие факт совершения правонарушения. Образцы заявлений вы можете найти на юридических сайтах, например, здесь.
Квартирант не заплатил за последние месяцы и исчез. Как быть?
И в этом случае вам придется обращаться в суд, опять же при наличии согласия. Если человек не только исчез, но и забрал из квартиры какие-либо вещи, то это кража и необходимо привлекать полицию.
Как защитить себя от такой ситуации? Прежде чем вы решите сдать свою квартиру, вам следует обезопасить не только квартиру, но и ее содержимое. Не забудьте также о залоге, который вы получите при заселении. Он будет возвращен вам после того, как вы оплатите последний счет за обслуживание.
Если арендатор сломает что-нибудь в квартире, стоимость вещей также будет вычтена из залога.
