Сейчас нет оснований считать, что на рынке жилья все «очень плохо», говорит Гордейко. Конечно, существует риск значительного переизбытка предложения, а спрос снижается, но не до такой степени, чтобы привести к катастрофе.
Цены на недвижимость будут падать быстро, но недолго
Падение цен на недвижимость в Москве и Московской области этой осенью было более сильным, чем когда-либо. Тем не менее, не стоит ждать, пока цены упадут более чем на 20%. У девелоперов и банков есть возможности предотвратить лопание всего ценового пузыря в 2020-2021 годах
Раньше разница в цене между новостройками на начальном этапе и на этапе сдачи составляла 15-20%, а сейчас нет возможности заработать, инвестируя в «ров».
Министерство финансов не будет продлевать льготные ипотечные кредиты под 7%, которые были введены весной 2020 года для поддержки застройщиков. Затем, в разгар пандемии, спрос на новые здания рухнул, как и ожидалось. Впоследствии программа несколько раз продлевалась, последний раз этой весной до 31 декабря 2022 г. Сегодня около половины всех ипотечных кредитов выдается через программу, поддерживаемую государством.
Министерство финансов не видит причин для продления программы поддержки, поскольку «первичный рынок жилья уже работает хорошо». Но «хорошо» — это не то, что можно сказать о российском рынке нового строительства сейчас, даже для второго жилья. Падение цен, падение продаж, падение инвестиционного спроса — так выглядит рынок недвижимости осенью 2022 года.
Продам квартиру. Срочно
В октябре произошло резкое падение продаж новостроек в Москве. По оценкам ЦИАН, количество сделок составило около 7 600, что на 36% меньше, чем в сентябре, и вдвое меньше, чем в октябре прошлого года (54%). Вторичный рынок в столице также переживает не лучшие времена: Количество продаж на вторичном рынке жилья в период январь-сентябрь 2022 г. было на 21% ниже, чем за аналогичный период 2021 г. Хотя минимальное количество продаж на вторичном рынке в этом году наблюдалось в мае, количество сделок с квартирами в уже сданных в эксплуатацию домах растет (см. График 1). График 1 И вторичный, и первичный рынки в Москве сокращаются, но ситуация на первичном рынке ухудшилась.
График 2 Ежемесячные ипотечные кредиты: снижение после пика в августе.
График 3 Покупки недвижимости во 2 квартале 2022 года упали почти до «ковида» 2 квартала 2022 года.
Росреестр Исследование аналитического центра «Домклик» показало, что российские граждане потеряли интерес к новостройкам с июня, и эта тенденция усилилась в октябре. Москва возглавила снижение спроса на новостройки: Доля первичных сделок снизилась на 12%. В Московской области и Краснодарском крае снижение составило 7 %. По данным «Домклик», «вторичка» так популярна потому, что многие продавцы готовы идти на уступки: Желающих продать квартиру больше, чем покупателей. Но есть и более приземленное объяснение: «вторичное» жилье обычно более привлекательно, потому что вы можете въехать в него сразу после покупки, продав свой старый дом (если он у вас есть) и сделав таким образом первый взнос. Бум новостроек в последние годы был вызван ипотечными кредитами — они позволяли людям ждать, пока дом будет готов к заселению, либо снимая жилье, либо потому, что они не могли продать свой старый дом, чтобы внести залог. Но похоже, что все, кто был готов купить новостройку на таких условиях, уже сделали это. Выдача ипотечных кредитов растет: по данным Росреестра, в октябре на первичном рынке было оформлено 4 597 ипотечных сделок (54 % в годовом исчислении). Месяцем ранее их было 7 675 (-23% по сравнению с прошлым годом). Всего за десять месяцев 2022 года в Москве был зарегистрирован 70 081 договор ипотеки, что на 11% меньше, чем за десять месяцев 2021 года. По данным Росреестра, количество зарегистрированных договоров ипотеки в Москве в октябре значительно снизилось и составило 9 265 (-13% в годовом исчислении) против 9 776 (0,7%) в сентябре. Лидер рынка Сбербанк ожидает снижения объема ипотечных кредитов на 14% к концу 2022 года. Негативные тенденции на рынке жилья подтверждаются также ростом числа аварийных ситуаций с жильем. По данным ЦИАН, доля проблемных продаж достигла нового максимума в 4 %, а количество проблемных продаж увеличилось на 85 % с марта. Наибольшая доля срочных продаж зафиксирована в Махачкале, Ставрополе, Краснодаре и Ростове-на-Дону, а Краснодар, Московская область и Москва занимают первые места по количеству квартир со срочными предложениями. Однако продавцы снижают цены в своих предложениях на 5-8% для срочной продажи. По России в целом последние данные доступны за второй квартал. Для рынка недвижимости он стал худшим со времен «порочного» второго квартала 2020 года: по всей стране было совершено 1,46 млн. сделок. Инвестиционный спрос на жилую недвижимость также уходит в прошлое. Все меньше людей, купивших квартиру «на зеленом поле» в расчете на дальнейший рост цен, верят в такое развитие событий.
Предложение без спроса
— Бобков добавляет. По мнению экспертов, сброс спекулятивной недвижимости, которую будут покупать на волне роста цен между 2020 и 2022 годами, уже начался. Это также оказывает давление на цены.
Снижение спроса, конечно же, привело и к снижению средней стоимости квадратного метра. Так в новостройках Московской области, по данным ЦИАН, в октябре она снизилась на 1,5% по сравнению с сентябрем. В столице «квадратный метр» подешевел на 1,7%, а в области — на 1,3%. Рисунок 4 Льготные ипотечные кредиты доводят цены на недвижимость до неудовлетворительного уровня
Окунёмся в действительность
Как отмечают аналитики ЦИАН, скорость падения в Москве и Московской области была самой высокой за всю историю мониторинга. Ранее снижение цен более чем на 1% в месяц наблюдалось в Москве в сентябре 2019 года (-1,4%), а в Московской области — в феврале 2021 года (-1,2%). По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), снижение цен началось в мае этого года — сразу после снижения спроса в апреле оно продолжается стабильно на уровне 2-4 тысяч рублей в месяц (см. рисунок 4). В такой ситуации строители стали активно предлагать скидки и снижать цены на новостройки. Есть и отчаянные меры: Группа FSC запустила программу «Купи сейчас, верни потом», благодаря которой покупатель может вернуть квартиру застройщику после сдачи дома в эксплуатацию, вернуть стоимость и получить до 15% для проектов FSC и до 10% для 1. Столкнувшись со спадом спроса, застройщики постепенно замедляют темпы строительства, но из-за длительного цикла строительства они не могут сделать это немедленно. По данным Росстата, в октябре было введено в эксплуатацию 3,547 млн. кв. м многоквартирного жилья. В сентябре 2022 года этот показатель составлял 4,035 млн кв. м, а в октябре прошлого года — 4,074 млн кв. м. В годовом исчислении динамика ухудшилась: -12,9% в октябре по сравнению с-8,5% в сентябре. В общей сложности за первые 10 месяцев 2022 года было сдано более 33,5 млн кв. м. Хотя это на 6,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года, объем жилья, сданного за последние пять месяцев, когда кризис начал влиять на динамику строительства, снизился на 9,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Спрос, однако, сокращается быстрее: СМИ слышали от строителей, что 30-40 % новых квартир остаются непроданными.
И к концу 2022 года у нас будет достаточно. И действительно, в доме Облонского все в беспорядке….. Мы имеем дело с последствиями пандемии, с лишением права выкупа, удаленными школами и снижением доходов населения, субстандартным страхованием, стремительным ростом базовых ставок и, соответственно, ипотечных ставок, снижением T
Давайте вернемся немного назад, примерно на девять месяцев, когда специальная военная операция еще не началась. Рынок недвижимости в то время был довольно оживленным, были и покупки, и продажи. И около 85 процентов сделок были ипотечными. А ипотечные фонды — напомню — это в основном западные фонды. Которые перестают быть доступными для нас с наступлением определенной геополитической ситуации. Проще говоря, денег в нашей стране, конечно, стало меньше. Заметно меньше. И даже если положить все пакеты европейских санкций в общий мешок, как шутят интернет-пользователи, ситуация не изменится. На что нам покупать все эти миллионы квадратных километров новостроек, которые растут только в Москве? В какой степени мы надуваем пузырь за счет несуществующих средств на «счету для будущих концертов»?
Стоит ли сейчас покупать новостройку
Самый важный экономический закон сформулировал кот Матроскин: «Чтобы что-то купить, надо сначала что-то продать. Ну, или занять денег в банке. Большинство сделок на первичном рынке совершается либо полностью в кредит, либо за счет поступлений от продаж на вторичном рынке. Современная реальность такова, что количество людей, желающих продать дом, значительно превышает спрос. Рынок перегрет, говорят эксперты. Дисбаланс между спросом и предложением затронул практически все категории недвижимости. Я предлагаю вам бегло ознакомиться с каждым из них.
Ипотечный рынок переживает спад. Покупателей мало, базовая ставка по-прежнему высока — 7,5%, хотя после экстремального повышения до 20% она снова была пересмотрена в сторону понижения. В то же время объем строительства новых домов находится на рекордном уровне. В Москве, например, к началу 2022 года было сдано чуть более 4 миллионов квадратных метров, что почти на треть больше, чем в последний относительно спокойный год. Если вы хотите поупражняться в математике, умножьте эту цифру на среднюю стоимость квадратного метра — 300 тысяч рублей — и у вас получится такой высокий бюджет. Разумеется, эта сумма должна быть сбалансирована западными облигациями. Где деньги, Зин?
Насколько плохо обстоят дела с продажами у (даже самых лучших) производителей, можно судить по набирающим обороты рекламным кампаниям. Непроданных объектов так много, что даже категории дополнительного доступного жилья, которые обычно не рекламируются, но раскупаются сразу же после начала продаж, сейчас активно продвигаются под разными соусами. Экономисты уступили место маркетологам и рекламистам. Они, в свою очередь, поняли, что сфотографированные картинки и цены никого не привлекут, и решили надавить на человеческие ценности. Так что
Еще одной мерой борьбы с кризисом является стремление к нулевым ставкам по ипотечным кредитам, которые нужно искать чуть ли не с лупой, настолько они тривиальны. Более низкие ставки, 0,1, … 0,01%, пишутся с заглавной буквы. Эта так называемая ипотека застройщика почти что разрешает покупателю рассрочку. Типа, покупайте, дорогие, а потом расплачивайтесь! В действительности все гораздо проще: застройщик лишь «заложил» в первоначальную цену дома большую часть кредита, которую покупатель заплатил бы при сделке с обычной ипотечной ставкой. А для красоты они также добавили микроинтерес. К сожалению, здесь нет никакой выгоды для покупателя, только большая переплата за дом с искусственно завышенной ценой.
Что будет с ценами на вторичном рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать вторичку
Следующее лучшее решение — ипотечные программы с государственными субсидиями. Преференциальные программы, то есть. Каков их прогноз на 2023 год? Согласно последним новостям, проект государственного бюджета на 2023-2025 годы, одобренный Государственной Думой в первом чтении, в настоящее время (т.е. на конец ноября 2022 года) не предусматривает компенсации за льготные процентные ставки банков. С одной стороны, это еще не окончательное решение, но с другой стороны, оно весьма вероятно, учитывая нынешнюю ситуацию в стране. Есть еще много областей, где они не откажутся от дополнительных денег. Особый интерес в этом контексте представляют комментарии экспертов, призывающих всех потенциальных бенефициаров поспешить вскочить на подножку истекающей льготной процентной ставки, которая должна завершить свое путешествие в мир доступной ипотеки 31 декабря 2022 года. Я полагаю, что эти же эксперты входят в число тех, кто в настоящее время прогнозирует, что в декабре можно ожидать всплеска активности покупателей новых домов. Пока неизвестно, планируется ли продать все 4 миллиона квадратных футов. Однако если вы хоть немного знакомы с маркетинговыми технологиями, вы наверняка знакомы с концепцией ограниченного по времени предложения. Это когда «суперцена только на 3 дня, спешите купить!», а через три дня цена остается прежней и на товар, просто чтобы стимулировать покупателей. Я не претендую на роль последней инстанции, но новость об окончании льготного ипотечного кредитования может стать именно той мотивацией для покупателей. А вдруг это креативное решение по государственной поддержке рынка жилья, и новый год отблагодарит нас всех за продление субсидий? Потому что в противном случае, учитывая обстоятельства проблемы — отсутствие доступной ипотеки, отсутствие роста доходов, отсутствие экономической стабильности — решение проблемы краха новостроек выглядит очень туманным…..
В этом есть смысл, если…
С февраля по ноябрь количество квартир, выставленных на продажу только в Москве, увеличилось почти вдвое и превысило 60 000. Таким образом, вторичный рынок так же перегрет, как и первичный, что не может не сказаться на ценах. Таким образом, начиная с 3-го квартала цены на квартиры постепенно снижаются. Особое внимание следует уделить комфортной, деловой и элитной недвижимости, которая появилась на рынке в связи с переездом владельцев из страны. В этой категории часто можно встретить ярлык «срочно» и хорошую скидку до 30%. Доля доступных квартир в диапазоне до 15 млн. евро остается самой большой. В целом, на вторичном рынке прослеживается устойчивая тенденция к снижению цен на квадратный метр, которая, похоже, сохранится и в ближайшем будущем. Согласно прогнозу, цены на вторичную недвижимость продолжат падать в 2023 году, и разница с текущими ценами может составить 15-20% или даже 30%. Это связано с текущим насыщением рынка, снижением покупательского спроса, дорогими ипотечными кредитами и неопределенным будущим. Показатели продаж крайне низкие, и если в обычное время продажа ликвидной квартиры занимала максимум 4 месяца (а то и всего один месяц), то сейчас недвижимость висит без особых перспектив.
А теперь самое главное, что я хочу подчеркнуть в этой ситуации. Это идеальное время для покупки хорошей, ликвидной квартиры на вторичном рынке. Если у вас есть лишние деньги, которые вы хотели бы сохранить, недвижимость — это хорошая инвестиция. Вариантов много, время подходящее, и продавцы готовы приложить все усилия, чтобы найти настоящих покупателей. В долгосрочной перспективе инвестиции в жилье оправдывают себя.
Новостройки
На вопрос о том, стоит ли сейчас продавать на вторичном рынке, можно ответить только ситуативно. Если продажа действительно срочная, продавцы должны быть готовы к скидке. Да, неприятно, но, как говорится, c’est la vie. Опасения, что в 2023 году цены на квартиры упадут еще больше, небезосновательны. В долгосрочной перспективе, однако, привлекательность жилой недвижимости как объекта инвестиций продолжает расти. Если вы хотите сэкономить деньги, не стоит торопиться с заключением сделки. Однако многие продавцы поступили именно так — они временно сняли свою недвижимость с продажи.
Эксперты, опрошенные «КП», считают, что цены на новостройки в Москве вырастут по сравнению со вторым жильем, но не значительно.
— Люди устали от традиционных хрущевских домов, новостройки кажутся покупателям наиболее презентабельным и желанным вариантом. В то же время новостройки перестали быть более выгодными, чем «вторичка», из-за резкого роста цен на стройматериалы на этапе строительства. Когда цены на новостройки ниже, а
10 лучших новостроек Москвы
В начале 2022 года рынок недвижимости столкнулся с резким увеличением предложения. Обилие непроданных объектов осталось с прошлого года: Москвичи бросились продавать свои квартиры — одни хотели обновить жилье, пока не свалилась ипотека, другие унаследовали недвижимость. В условиях пандемии, как гласит печальная статистика, на столичном рынке увеличилось количество унаследованных квартир. Эксперты рынка также отмечают рост залоговых квартир: в большинстве случаев покупатели взяли ипотеку, но не могут выплачивать кредит из-за финансовых трудностей.
Вторичное жилье
Кроме того, многие эксперты рынка согласны с тем, что многие товары на «вторичном рынке» имеют завышенную цену. Причем значительно — на 20-30 %. Это связано с тем, что продавцы таких квартир стараются не отставать от роста «квадратных метров» в новостройке. Кроме того, большинство сделок в столице совершается с помощью агентов по недвижимости, которые также берут комиссию за помощь в продаже.
— Спрос на вторые дома упал на 35-40% после ослабления карантинных мер. Эта тенденция сохранится до 2022 года. Ожидается, что цены на вторичную недвижимость будут падать, но не молниеносно, а постепенно. Есть также нюансы механического старения», — комментирует Юрий Паршиков.
Корреспондент «Комсомолки» также отмечает интересную деталь: Новостройки в Москве активно рекламируются. Есть категория покупателей, которым надоели вторые дома, и они хотят жить в новом доме. И даже если это будет в новом квартале на границе или за пределами МКАД.
— Спрос на второе жилье в Москве рано или поздно будет значительно отличаться от предложения. Поэтому цены не станут минимальными», — уверен эксперт.
Недвижимость реагирует на глобальные потрясения очень медленно и незначительно, поэтому она всегда будет выгодной инвестиционной возможностью. Но помимо финансовой выгоды, сделка должна быть чистой.
Как выгодно купить квартиру в 2022 году
— Прежде всего, покупка квартиры требует осторожности и осмотрительности, особенно учитывая нынешнюю ценовую политику на рынке недвижимости», — объясняет юрист Геннадий Нефедовский.
По просьбе эксперта «Комсомолки» инструкция, которая поможет обезопасить себя и выгодно купить квартиру в 2022 году.
Определитесь с типом квартиры: жилая или квартира, новостройка или вторичный рынок, квартира комфорт-класса или бизнес, свободная планировка или уже готовая.
2. проверьте квартиру на юридическую чистоту — это особенно важно для покупателей на вторичном рынке. При строительстве новых объектов убедитесь, что застройщик имеет хорошую репутацию.
Для вторых домов наиболее важными признаками, указывающими на скр
- Частая перепродажа квартиры (проверяется эта информация через заказ выписки из ЕГРН (ее можно получить в Росреестре, МФЦ или на портале федеральной кадастровой палаты — последний вариант самый быстрый).
- Продажа квартиры по доверенности.
- Отсутствие собственника на самой сделке.
- Квартира куплена за счет средств материнского капитала. Просите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала и разрешение на продажу от органов опеки.
- Наличие среди собственников недееспособных людей.
- Продавец просит оставить задаток, а не внести аванс. Разница в этих двух понятиях состоит в том, что задаток в случае несостоявшейся сделки по закону не возвращается, а аванс возвратный.
- В новостройке покупать на этапе котлована. Правда, сейчас дисконт не такой значительный, как был во времена договоров долевого участия. Все из-за перехода на эскроу-счета. Застройщики берут кредит у банка на строительство, а покупатели передают деньги не компании, а кладут на специальный счет. Средства застройщик получит только после сдачи дома.
