Альтернативная сделка. Шаг за шагом с Владисом. Как продать квартиру и купить другую одновременно.

Содержание

При одновременной покупке и продаже квартиры все стороны договариваются о графике передачи права собственности. Они обсуждают условия соглашения, включая сроки освобождения квартир и сроки, когда каждая из сторон намерена съехать. Затем соглашение подписывается.

Альтернативная сделка: как продать квартиру и купить другую квартиру

Причины, по которым человек продает одну квартиру и одновременно покупает другую, могут быть самыми разными: переезд в другой город по профессиональным причинам, новая семейная ситуация, рождение детей. По данным агентов по недвижимости, 80% сделок на рынке второго жилья — это сделки, в которых владелец намерен купить другую недвижимость. Стоит подробнее рассмотреть специфику этой ситуации.

Как можно одновременно продать один дом и купить другой? Иногда невозможно продать по желаемой цене: Покупатели присматриваются, но предлагают продать по более низкой цене. Некоторые готовы покупать в рассрочку, чтобы въехать сейчас и выплачивать цену равными частями в течение нескольких месяцев. И чем меньше город, тем острее проблема.

Агенты по недвижимости научились решать эту проблему с помощью цепочки сделок. В ней участвуют три или более сторон. Некоторые из них выступают в роли продавца и покупателя одновременно. Альтернативной сделкой является та, в которой стороны одновременно продают и покупают жилье. При этом происходит не передача денег от одной стороны к другой, а передача прав собственности.

Этот термин не определен в правилах. Альтернативную сделку участники рынка недвижимости также называют свопом недвижимости.

Виды альтернативных сделок

При сделке, когда квартира продается и покупается напрямую, существует 3 типа сделок:

равноценные;
неравноценные с доплатой;
деление или объединение.

При равноценном обмене собственники обмениваются одинаковым жильем. Например, дом в одной части города обменивается на дом в другой части города. В этом случае количество комнат, степень износа жилого фонда и цена примерно одинаковы.

Продажа, при которой одно жилье стоит дороже другого, приводит к дисбалансу. Квартиру на окраине города можно обменять на квартиру в центре, или можно обменяться квартирами в соседних городах с разной инфраструктурой в районе. Тот, кто продает большую квартиру и покупает ее сразу, рассчитывает на доплату.

Самый сложный обмен — это разделение большой квартиры на две маленькие. В такой сделке участвуют как минимум 3 стороны.

Плюсы и минусы одномоментной продажи квартиры и покупки

Главное преимущество продажи старой квартиры и одновременной покупки новой заключается в том, что это имеет финансовый смысл. Вам не нужно тратить деньги на аренду квартиры, пока старая квартира продается и планируется переезд в новую. Количество переездов сокращается с двух до одного. Во время переезда вещи теряются или ломаются. Меньше переездов — меньше потерь

Самым большим недостатком является увеличение риска. Несогласованные действия при покупке и продаже квартиры в один период, плохая подготовка документов одной из сторон, приводят к срыву всей сделки или проблемам при регистрации.

Основные термины

Окончательная (свободная) продажа происходит, когда сделку заключают только две стороны.

Альтернативной сделкой является та, в которой наряду с покупателем и вторым продавцом участвует первый продавец. Такую сделку часто называют обменом жилья (обменом недвижимости).

Цепочка включает в себя несколько альтернатив. Она может быть сформирована в 2 случаях:

Продавец решает разменять имеющуюся недвижимость на несколько квартир с меньшими размерами;
Лицо, продавшее предыдущую квартиру, покупает новую (ее продавцы также приобретают новое жилье).

Как проводятся расчеты

Из-за сложности сделки деньги не передаются — они аккумулируются на банковском счете владельца альтернативной квартиры. Если вы купите более дешевую альтернативу, вы получите оставшуюся сумму наличными. В противном случае вам придется сделать дополнительный платеж.

Допустим, мы являемся «верхним» покупателем большой трехкомнатной квартиры. Мы должны рассчитаться по цепочке наличными, которые затем используются другими участниками сделки для покупки более «скромной» квартиры. А если продавец первой двухкомнатной квартиры сомневается и решает не продавать?

Необходимо уточнить, готов ли покупатель «трехкомнатной квартиры» приобрести только одну квартиру и отложить покупку второй.

Если согласен, то можно продолжить сделку и без того человека, который передумал продавать жилье;
Если варианты пока не подобраны, то поиск продолжается с учетом требуемых характеристик.

Чтобы минимизировать вероятность того, что сделка сорвется, лучше обратиться за помощью к квалифицированному риелтору.

Возможные риски

Риски альтернативной сделки следующие:

Участники действует медленно и несогласованно;
Один из участников меняет заранее согласованные условия, в результате регистрация срывается;
Проблемы появляются при расчетах;
Одним из участников цепочки является несовершеннолетний, поэтому ему придется обязательно выделять долю;
Появляются третьи лица, права которых также приходится учитывать;
Сделка проводится с использованием ипотечного займа, поэтому придется заручиться и согласием банка;
В сделке задействован материнский капитал, а значит, не обойтись без заверенного нотариусом обязательства, по которому детям будет предоставлено жилье;
Из-за халатности были упущены важные юридические аспекты, из-за которых недвижимость можно потерять.

Плюcы и минycы aльтepнaтивнoй cдeлки

Для покупателя

Можно купить недвижимость по цене ниже рыночной, так как альтернативные продавцы жилья часто снижают цену покупки.

Сделка может не состояться, если продавец-покупатель не сможет найти квартиру для покупки.

Для продавца-покупателя

Вам не обязательно жить в съемной квартире, вы можете сразу переехать в новую квартиру.

Продавец может отказаться от сделки, поэтому покупатель также должен отказаться.

Для продавца

Продавец-покупатель очень заинтересован в сделке и поэтому может предложить более высокую цену, чем другие покупатели.

Оформление документов может затянуться, так как в сделке участвует много людей.

При покупке альтернативной квартиры рискуют как те, кто покупает ее впервые, так и те, кто покупает ее во второй раз. Больше всего рисков у первого покупателя — того, кто хочет купить альтернативную квартиру. Например:

❗ В жилье могут быть зарегистрированы несовершеннолетние, нетрудоспособные родственники или лица с правом проживания — это трудно отменить, а при неправильном оформлении сделки суд легко отменит регистрацию,

Покупатель/продавец может в любой момент отказаться от сделки, если не сможет найти подходящее жилье или если другой продавец передумает продавать недвижимость,

❗ можно купить недвижимость, в которой проживает арендатор — в этом случае он/она сможет съехать только по истечении срока аренды,

❗ несогласованные действия — альтернативная сделка требует одновременного оформления документов, а несогласованные действия обеих сторон увеличивают время регистрации,

❗ неполная регистрация — каждая сделка купли-продажи в цепочке рассматривается чиновниками Росреестра отдельно, и если они откажут в переходе права собственности, вы можете потерять деньги и имущество.

Пopядoк дeйcтвий пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe кyпли-пpoдaжи квapтиpы

Для покупателя и продавца — первой и третьей стороны сделки — разницы между покупкой и продажей «чистой квартиры», по сути, нет. Итак, давайте рассмотрим ситуацию между продавцом и покупателем и пройдем шаг за шагом.

Шaг 1: нaйдитe пoкyпaтeля и пpoдaвцa

Разместите объявление о продаже квартиры на публичных сайтах — например, Avito, Cian или аналогичных порталах. Сделайте фотографии хорошего качества и напишите подробное описание недвижимости. Укажите, что вы хотите провести альтернативную сделку — это предотвратит привлечение людей, которым нужна «чистая» продажа, и сэкономит ваше время.

Изучите рынок и найдите подходящую недвижимость. Рекомендуется делать это, если у вас уже есть покупатель. В противном случае вы можете быть очень довольны своей квартирой, но ваш дом не пользуется спросом, и сделка затянется. Сообщите продавцу, что вы рассматриваете возможность альтернативной продажи.

Шaг 2: пpoвepьтe юpидичecкyю чиcтoтy квapтиpы

Чтобы минимизировать риски, попросите продавца предоставить вам выписку:

📋 выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где указано, кто является собственником недвижимости, находится ли она в совместной собственности и есть ли обременение,

📋 выписку из акта гражданского состояния о том, кто зарегистрирован в жилом помещении: это позволит вам установить, есть ли несовершеннолетние, иждивенцы или лица, которые зарезервировали право на проживание в жилом помещении,

📋 Справка из UIRC о том, что никто не был уволен — если кто-то был уволен и является частью защищенной группы, он может быть восстановлен по решению суда,

📋 Свидетельство о праве собственности на землю и другие документы из Бюро переписи населения с указанием основных характеристик дома — это поможет вам определить, была ли произведена незаконная перепланировка или есть другие проблемы,

📋 кредитный договор, если дом заложен, находится в залоге у банка.

Предъявите аналогичные документы покупателю, чтобы обеспечить прозрачность сделки. Если все документы в порядке, переходите к следующему шагу. Если нет, попросите продавца исправить ошибку или займитесь этим сами, если проблемы с документами возникли у вас.

При альтернативной продаже необходимо учитывать множество нюансов, все они влияют на сделку. Поэтому целесообразно воспользоваться услугами солиситоров, которые помогут вам привести в порядок ваши документы и проверить документы продавца. Таким образом, вы сможете свести к минимуму риск при заключении сделки.

Документы для проведения альтернативной сделки

Если все стороны альтернативного соглашения уже нашли жилье и хотят переехать, будет подписан договор купли-продажи. Однако перед подписанием договора тщательно проверьте все документы. Сделайте это до внесения задатка. Из документов необходимы следующие:

Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.
Паспортные данные покупателя и продавца.
Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.
Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.
Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.
Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.

Особенности заключения сделки

Что касается сроков, то лучше всего, если для каждой из сторон будет оговорено по 1-2 недели. Однако, если одна из сторон не нашла новое жилье, лучше продлить срок до 30 дней. Помните, что вам необходимо потратить 2 000 рублей на расходы и госпошлину. Если сделка проводится с участием нотариуса, вам придется заплатить 0,5% от суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Заключение предварительного договора

Когда все детали обсуждены, вы подписываете предварительный договор, оговариваете условия и вносите задаток продавцу через нотариуса. После этого вы осуществляете сделку. Однако если одна из сторон альтернативной сделки откажется от соглашения, задаток будет возвращен вам. Если сделка не состоится по вашей инициативе, а вы заплатили задаток, вы получите такую же сумму в качестве компенсации.

В этом заключается разница между задатком и авансом. Если в договоре указано, что вы оставляете аванс, компенсация за неисполнение договора не выплачивается. В альтернативной сделке с участием трех или более сторон указываются обязанности и ответственность каждой стороны.

Если вы не уверены, что все делаете правильно, или беспокоитесь о правильности оформления документов, обратитесь в IBK. Мы проверим документы и поможем вам заключить договор, в котором будут прописаны ваши права и обязанности.

Проведение альтернативной сделки

Стороны, участвующие в сделке, встречаются, обсуждают условия передачи права собственности, первоначальный взнос, проверяют документы и заключают договор купли-продажи. В договоре должно быть указано все, о чем договорились вы и продавец. Если ошибок нет, вы подписываете договор и соглашаетесь с ним. Затем договор передается нотариусу или в МФЦ для регистрации. Теперь вам остается только ждать, пока документы проверят и примут. Затем вы получите уведомление письмом или вам позвонит специалист из МФЦ или нотариуса.

Срок оформления документов зависит от количества людей, участвующих в сделке. Например, если в альтернативной сделке участвуют только две квартиры, то о положительном решении вы будете уведомлены в течение 3-4 дней. Однако если в сделке участвуют пять или шесть сторон, процедура займет 1-2 недели.

Когда все документы будут зарегистрированы, вам придется искать новую квартиру. Встреча состоится в купленной вами квартире. Убедитесь, что состояние квартиры такое же и что продавец оставил все так, как вы договаривались. Затем продавец и покупатель подписывают акт приема-передачи. Это означает, что у вас нет претензий к новой недвижимости и что покупатель получил ту сумму, которую он согласился заплатить.

Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.
Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.
Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.
Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.
Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.
Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.
Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.
Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.

Расширяйте свои финансовые знания вместе с IBC, чтобы стать независимым. Подпишитесь на рассылку статей.

Что лучше: свободная или альтернативная продажа квартиры?

В чем разница между бесплатной и альтернативной сделкой, почему обе могут быть рискованными и когда вам нужен агент по недвижимости? Ответы на важные вопросы о продаже дома.

Когда вы покупаете (или продаете) квартиру, самый простой и удобный для вас способ — просто отдать деньги и получить взамен квартиру. Или наоборот: вы отдаете квартиру и получаете эквивалентную стоимость наличными. Никаких дополнительных обязательств, никаких периодов ожидания и никаких сложных договоренностей. Именно поэтому такую модель купли-продажи квартиры также называют простой или бесплатной сделкой.

Не стоит путать бесплатную сделку со сделкой без брокера — это не одно и то же, хотя у многих людей термин «бесплатная» ассоциируется с продажей без участия брокера.

Свободная сделка

Продажа кондоминиума означает, что в результате сделки продавец получает деньги, а покупатель — свою законную площадь. На момент продажи недвижимость свободна от зарегистрированных владельцев и членов их семей, а также от вещей, не включенных в стоимость квартиры. На этом сделка завершена: Каждый получил то, что хотел, и может въезжать в квартиру.

Основные преимущества

Это быстро — не придется ждать, пока продавец найдет себе подходящую жилплощадь вместо той, которую продает.
Всего две стороны в процессе совершения сделки — покупатель и продавец. И всего один объект недвижимости, который легко проверить по всем параметрам.
Минимальный риск того, что сделка не состоится. Все стороны уже знакомы и максимально заинтересованы в том, чтобы завершить сделку побыстрее.

Читайте также: Как продать квартиру, обремененную ипотекой?

Есть ли у свободной сделки риски?

Да, как и при любой другой сделке.

Во-первых, свободная сделка может оказаться не тем, чем кажется. Продавец может умолчать о том, что хочет не просто продать квартиру, но еще и подобрать себе новое жилье на вырученные деньги. Это уже другой тип сделки, и о нем мы расскажем ниже. А в условиях свободной сделки такое лукавство может обернуться для покупателя затяжным ожиданием после внесения задатка. Чтобы обезопасить себя, попробуйте включить в текст договора пункт о передаче жилплощади в день совершения сделки или сразу после нее. Если продавец откажется подписать такое соглашение, то, скорее всего, он хочет провести альтернативную сделку под прикрытием свободной.

Во-вторых, напрямую (свободно) часто продаются квартиры с обременениями. Эти сделки привлекают покупателей быстротой их совершения, и это может быть на руку тем, кто хочет скрыть какую-то неблагоприятную информацию о жилье. К тому же, свободные сделки часто проходят без участия риелтора, так что проверить все данные оказывается просто некому. И в итоге можно остаться, к примеру, с квартирой, в которой прописаны несовершеннолетние собственники или другие лица, имеющие право претендовать на долю жилья — судиться с ними придется уже новому собственнику жилья.

Несмотря на потенциальные проблемы, сделки с кондоминиумами остаются самыми удобными. Но на рынке недвижимости они встречаются редко.

Альтернативная сделка

Чаще продавец становится покупателем и хочет не только получить деньги за свою квартиру, но и использовать эти деньги для одновременной покупки нового дома (с аннуитетом или без него). Такая схема называется альтернативной продажей, и только что описанные детали являются ее простой разновидностью. При обратной продаже (или покупке) может быть целая цепочка людей, которые хотят одновременно купить и продать. Конечно, если в цепочке больше шести участников, они разделяются, чтобы было немного проще согласовать условия со всеми.

Большинство сделок на рынке — это только альтернативные сделки. Поэтому термин «альтернативный» в предложении не должен быть сдерживающим фактором. Но нельзя быть слишком осторожным. Давайте подробнее рассмотрим, что такое альтернативная сделка и что нужно иметь в виду, чтобы все прошло как можно более гладко.

Читайте также: Продажа квартиры с материнским капиталом

Виды альтернативных сделок

Можно выделить как минимум две большие группы.

Уменьшение площади с доплатой — например, собственник решил сменить трехкомнатную квартиру на однокомнатную с сохранением района и получением доплаты (оставшихся от продажи денег).
Увеличение площади — например, собственник собирается продавать однокомнатную квартиру, чтобы тут же купить квартиру побольше с доплатой.

Расчет при альтернативной сделке

Даже в бесплатных сделках очень редко деньги просто передаются из рук в руки, а в альтернативных сделках это категорически не рекомендуется. В большинстве случаев деньги перечисляются на банковский счет владельца альтернативного жилья. Также возможна оплата через специальный банковский счет или через арендованную банковскую ячейку. Самостоятельно собрать всю цепочку, чтобы не потерялись документы и никто не расстроился, практически нереально. Поэтому «альтернативки» лучше всего проводить с привлечением опытного агента по недвижимости, нотариуса, оценщика и вообще всевозможных специалистов, которые помогут вам избежать неприятных ошибок.

Плюсы альтернативной сделки

В общем, есть только одно преимущество: юридическая чистота всех звеньев в цепочке тщательно проверяется — обычно более чем одним брокером. Иначе было бы гораздо проще, если бы на рынке были только пустые сделки. Но «альтернативы» встречаются чаще, поэтому приходится «работать с тем, что есть».

Читайте также: Стоит ли покупать квартиру на материнский капитал?

Сложности и риски альтернативной сделки

Все участники альтернативной цепочки зависят друг от друга: один из участников может выйти из сделки, поднять цену или изменить условия, поставив под угрозу совершение всех остальных этапов сделки. Также у одной из сторон могут возникнуть проблемы на этапе регистрации собственности — и это тоже поставит под угрозу всю сделку.

Если у одной из сторон, совершающих сделку, есть ребенок, то появляются сложности, связанные с оформлением права на доли — несовершеннолетнему участнику сделки обязательно полагается доля там, куда он переезжает. Если ее не будет, то сделку на этом этапе могут признать недействительной.

Риски

Риски бывают разных форм и размеров:

Во-первых, это человеческий фактор. Он связан с тем, что в какой-то момент один или несколько участников цепочки могут просто отказаться расставаться со своей жилплощадью или покупать выбранную квартиру. В этом случае процесс заключения сделки приостанавливается и откладывается на неопределённый, часто довольно долгий, срок.
Во-вторых, недостаточно внимательная проверка документов может стать причиной незаконной сделки , если один из участников цепочки окажется недееспособным или обнаружится, что у квартиры есть ещё собственники, временно выписанные и не давшие своего согласия на продажу. В такой ситуации договор окажется недействительным, сделка сорвётся.
В третьих, недостаточно качественная проверка квартиры на чистоту может привести к приостановке регистрации купли-продажи , если станет известно, что на квартире есть обременение, есть задолженность по уплате налогов, задолженность по ЖКХ, ведётся судебное разбирательство или квартира под арестом.
Дополнительный риск в том, что, несмотря на цепочку, каждая купля-продажа является независимой сделкой и Росреестр регистрирует их отдельно . Приостановив работу по одной квартире, специалисты ведомства не имеют оснований поступить так же с другими. В результате кто-то может оказаться без жилья. Подстраховаться помогут только согласованные действия всех участников процесса, отслеживание проведения регистрации и своевременная приостановка регистрации всех договоров, пока не решится проблема. Или расторжение уже заключённых сделок, если дальнейшие действия невозможны. Здесь остаётся надеяться на порядочность всех участников, в другом случае придётся идти в суд.

Продажа квартиры как альтернатива — это отличная возможность изменить свои жилищные условия без больших финансовых вложений, и в то же время очень сложный в организационном плане процесс.

Необходимо учесть множество нюансов, выбрать варианты, устраивающие все стороны, избежать рисков, подготовить документы для сделки, организовать безопасность соглашений и многое другое.

Для тех, кто хочет сэкономить время, силы, а иногда и нервы, доверить себя опытному брокеру может стать лучшим решением.

Как провести альтернативную сделку

Единственное отличие альтернативной сделки от обычной заключается в большем количестве домов и участвующих сторон. Все остальное одинаково — проверка юридической чистоты дома, личности продавца, истории оформления сделки, заключение договоров купли-продажи.

«Сложность заключается в том, чтобы договориться о дне сделки, времени, нотариусе и банке, если используется ипотека. Также всегда остается вопрос о том, как подаются документы на регистрацию. Брокеры обычно настаивают на централизованной групповой подаче заявления на регистрацию через процессинговый центр. Это связано с тем, что если одна квартира зарегистрирована, а другая нет, возникает острая необходимость искать другой вариант и быстро его регистрировать», — предупреждает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Для продавца и покупателя альтернативная сделка мало чем отличается от обычной. В связи с этим давайте рассмотрим ситуацию пошагово с точки зрения продавца и покупателя.

Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Налоги при альтернативной сделке

Многие ошибочно полагают, что при альтернативной сделке не нужно платить налоги. Однако с точки зрения налогообложения этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) не связаны между собой, даже если они совершены в один и тот же налоговый период. Поэтому при продаже квартиры необходимо уплатить 13% от выручки. Его платят продавец и продавец-покупатель, по словам Кирилла Стуса, руководителя практики юридической фирмы «Интерцессия».

Это случаи, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследование или дарение). При уплате НДС они могут претендовать на налоговый вычет — уменьшение налоговой базы на 1 млн рублей.

Покупатели могут претендовать на налоговый вычет. Необходимым условием является то, что они официально трудоустроены и платят налог. В рамках вычета можно вернуть до 260 000 рублей. «Каждый, кто владеет жильем, может получить налоговую скидку. Также следует помнить, что существует вычет на проценты по ипотеке — отдельный лимит составляет 3 млн рублей», — добавил Кирилл Стус.

Для покупателей и продавцов альтернативная сделка почти не отличается от классической (Фото: kan_chana/shutterstock)

Особенности альтернативных сделок

При ипотеке

Основная сложность альтернативной ипотечной сделки заключается в том, что в ней участвуют многие стороны: страховая компания, банк, собственники квартиры и ЗАГС. Необходимо учесть интересы всех сторон и проверить каждый документ, чтобы не возникло проблем при регистрации. Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, и каждая сторона должна учитывать интересы другой.

«Может случиться так, что покупателю, который берет ипотечный кредит, как и вы, нравится ваша квартира. Но у него другой банк. В этом случае сделка может не состояться. То есть теоретически это возможно, но на практике это будет очень сложно», — говорит Кирилл Стус.

По его словам, это связано с тем, что каждый ипотечный банк проводит сделку в своем офисе. Другими словами, невозможно взять кредитные средства и перевести их в другой ипотечный банк для расчетов. «В этом случае вам придется оформлять первую ипотеку в одном банке, а вторую — в другом. Такая процедура может занять два дня. Конечно, если стороны сильно заинтересованы друг в друге, то провести такую сделку возможно», — добавил юрист.

Если мы берем ипотечный кредит с доплатой, то приобретаемая нами квартира является залогом банка до погашения кредита. С другой стороны, если квартира покупается в ипотеку, то сделка требует дополнительного соглашения с банком. Вам следует учесть эти нюансы и заранее подготовиться к ипотечной сделке.

При нахождении сторон в разных городах

Ситуация, когда стороны находятся в разных городах, усложняет сделку, но не является непреодолимой. В этом случае покупатель обращается в ближайшее к нему отделение банка, а продавец — в соседнее, каждый подписывает свой экземпляр договора. Деньги также закладываются дистанционно, а документы отправляются на электронную регистрацию.

«Но участникам рынка такая система не нравится. Это связано с тем, что покупателю важно лично увидеть продавца, чтобы убедиться, что это именно он и что он в хорошем состоянии. У продавцов, которые не могут присутствовать на сделке, есть представитель. Однако обычно они находят способ приехать на сделку», — говорит Елена Мищенко.

С материнским капиталом

Альтернативная сделка с маккапиталом, как и стандартная, требует передачи долей детям и супругу, а также разрешения органа опеки на продажу недвижимости. В этом случае сделка также должна быть нотариально заверена.

«Риски альтернативной сделки с Makkapital заключаются в том, что сделка должна быть завершена в сжатые сроки, а также в том, что у тех, кто продал свой дом и нуждается в покупке нового, нет возможности ждать 10-20 дней для выдачи материнского капитала. В противном случае риски остаются, как и в любой другой сделке», — резюмирует руководитель практики юридической фирмы «Интерцессия».