«Если компании массово откажутся от новых проектов сейчас, то в 2025 году может возникнуть не избыток, а дефицит предложения. Так что девелоперы, безусловно, будут начинать проекты, хотя и в меньших масштабах, чем в лучшие годы рынка.
«Ждать существенного падения цен на недвижимость не стоит»: что будет с недвижимостью в 2023 году?
Мы опросили Bankiros.ru и других экспертов, чтобы выяснить, как будут развиваться ипотечные ставки, спрос и предложение на рынке недвижимости, а также различные схемы льготного ипотечного кредитования в следующем году.
По программам льготной ипотеки в третьем квартале 2022 года было выдано 117,6 тысячи кредитов (34% от объема) на сумму 633,7 миллиарда рублей, сообщила Людмила Голошапова, заместитель профессора Главной кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного аудиторского управления Московского экономического университета им. Г.В. Плеханова. Спрос на концессионные программы превысил не только уровень второго квартала 2022 года, но и третьего квартала рекордного 2021 года.
Процентная ставка по кредитам на вторичном рынке снизилась до 9,3% в третьем квартале, так как Центральный банк понизил ключевую процентную ставку до 7,5%. В условиях общей экономической неопределенности банки повысили рыночные ставки по ипотечным кредитам до 10,6-11% осенью 2022 года, что привело к снижению кредитования на 5% к сентябрю 2022 года и на 20% к октябрю 2021 года.
Решение об отмене льготной ипотеки в 2023 году может привести к значительному падению спроса на жилье, построенное на стадии строительства, и снижению стоимости квадратного метра, сказал докладчик.
Эти данные, наряду с прогнозом ключевой ставки в 6,5-8,5% на 2023 год, говорят о том, что отмена льготной ипотеки в ближайшее время маловероятна, заключила Голошапова.
Какие изменения в 2023 году ждут различные ипотечные программы
Пока в России не будет серьезных внешних потрясений, предложение ипотечных кредитов будет оставаться на прежнем уровне, считает Андрей Гарифуллин, заместитель коммерческого директора Nmarket.PRO, системы онлайн-бронирования жилья. Исключением является постепенное снижение процентных ставок по субсидируемым ипотечным кредитам почти до нуля.
Продление субсидированных жилищных кредитов до июля 2024 года показывает готовность правительства поддерживать строительство в долгосрочной перспективе, что должно привести к стабильному спросу, сказал эксперт. Россияне чаще имеют возможность легко снизить ставку взноса с помощью онлайн-заявок, вычетов из заработной платы и других факторов.
По словам Гарифуллина, изменения в семейной ипотеке назрели давно, и они были внесены. Спрос, вероятно, значительно возрастет, поскольку многие российские семьи, которые ранее не пользовались программой, теперь попадут под ее условия.
Субсидированные цены действительно упадут, поскольку эти программы не очень выгодны как для застройщиков, так и для банков. Учитывая значительное увеличение стоимости до 25-30% заложенной недвижимости в рамках таких схем, банки фактически получают большое количество недвижимости, которую невозможно продать по договорной цене. Собеседник Банкирос.ру считает, что эти программы в каком-то виде останутся, но не будут компенсировать ставку в полном объеме и без серьезных повторений
Сейчас рынок недвижимости достиг ценового плато, поэтому в 2023 году цены на жилье будут расти не так быстро, считает Александр Леушин, основатель и генеральный директор строительного холдинга «Сенатор».
В то же время предложение будет снижаться, поскольку не все разработчики способны работать в турбулентной среде. В будущем такое снижение приведет к росту цен, предупреждает пресс-секретарь.
Что будет с рынком недвижимости в 2023 году
Помимо дешевых жилищных кредитов, «государственная поддержка семей с детьми» будет действовать и в 2023 году, говорит Елена Устинова, директор по маркетингу, развитию и продажам компании «Доброград Девелопмент». В то же время, по крайней мере, для категории граждан, имеющих детей, родившихся после 2018 года, будет сохранена ставка в размере 5,7%. В остальном ситуация будет зависеть от уровня ключевой процентной ставки, индивидуальных банковских программ и мер по поддержке строительных компаний.
В настоящее время ипотечные кредиты могут быть выданы без поддержки от 10,5 %. Эксперт ожидает, что в следующем году ставка составит от 10 до 12 %.
По словам Устиновой, значительного снижения цен на недвижимость не ожидается. Рынок не помнит серьезных откатов, тем более что стоимость материалов выросла, и у многих строителей возникли проблемы с поиском рабочей силы.
Скорее всего, застройщики будут рекламировать скидку и продолжать работать с банками, чтобы сделать ипотечные кредиты более доступными для клиентов, как это было с процентной ставкой 0,01%, говорит пресс-секретарь.
Конкуренция между первичной и вторичной недвижимостью, безусловно, возрастет. И по многим параметрам, включая стоимость, вторичный рынок выиграет, считает эксперт.
Заключение:
Если посмотреть на цены с пика, который был вызван огромным ростом спроса в феврале и марте этого года, то нынешние цены, заявленные застройщиками в рекламных объявлениях, на первый взгляд, не меняются, отмечает коммерческий директор «ТСН Недвижимость» Юрий Шаранов. Однако на самом деле все застройщики уже предлагают значительные скидки, подчеркнул собеседник «Росбалта». «Для наличных покупателей скидка может составлять 15-20% по сравнению с фиксированной ценой, указанной на сайте. Для клиентов с ипотекой скидка обычно маскируется под низкую процентную ставку», — говорит эксперт.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), также говорил о наличии скрытых скидок. «На первом рынке жилья практически не наблюдается снижения цен. Почему? Потому что сейчас почти все застройщики субсидируют ипотечные кредиты до 0%, что позволяет им не только не снижать цены, но и повышать их», — сказал он.
- Повышенный спрос на льготную ипотеку и сохранение ключевой ставки позволяют сделать вывод, что в ближайшее время программа льготной ипотеки не будет прекращена.
- Незначительные изменения коснутся семейной ипотеки (которой смогут воспользоваться россияне с двумя и более детьми, независимо от даты их рождения) и ипотеки для IT-специалистов.
- Постепенно будет сокращаться число ипотечных кредитов по субсидируемым ставкам.
- В ближайшее время не стоит ждать значительного понижения или повышения цен на недвижимость, отмечают эксперты. Однако предложение постепенно будет сокращаться и в будущем приведет к повышению стоимости квартир.
- Аналитики прогнозируют, что ставка по ипотеке без программ поддержки будет находиться в диапазоне 10-12%.
- Поэтому если вы решили приобрести недвижимость, рекомендуем скорее ознакомиться с предложениями банков. Подобрать наиболее выгодный вариант можно здесь.
Что происходит с ценами на квартиры в новостройках прямо сейчас
По словам эксперта, для покупателя, который берет ипотечный кредит, важна не цена квартиры, а ежемесячный платеж. Снизить его можно двумя способами: путем снижения цены квартиры или путем субсидирования ипотечного кредита. Большинство разработчиков выбрали второй путь.
«Мы подсчитали, что субсидирование ипотеки в размере 1% эквивалентно снижению цены квартиры на 5%. Льготные ипотечные кредиты теперь предоставляются по процентной ставке 7%. Разработчики снижают ставку почти до нуля. Таким образом, мы получаем 6-7-процентную субсидию с их стороны, что эквивалентно 30-процентному снижению цен на жилье. Однако цена из-за этого не снижается. Обычно даже может быть какой-то рост, но это виртуальный рост за счет этих нерыночных субсидий на ипотеку», — говорит Репченко.
Во время «черной пятницы», которая прошла в конце июля, скидки на дома достигали 30 %, что также свидетельствует о глубине скидок на рынке, считает эксперт. Вне рекламных акций такие скидки предлагаются в основном на слишком дорогие и неликвидные товары, и средняя скидка составляет 10-15%, сказал он.
«В целом, в настоящее время мы наблюдаем тенденцию к снижению покупательского спроса и соответствующее падение цен. Предложение на рынке перенасыщено, а спрос снижается по сравнению со второй половиной 2020 или 2021 года. Инвесторов в недвижимость стало меньше. Это происходит потому, что действительно привлекательных проектов для инвестиций становится все меньше, и многие застройщики объявляют очень высокие цены в начале продаж», — говорит Саранов.
По данным Росреестра, всего в июле в Москве было зарегистрировано 10 873 инвестиционные сделки, что почти на 20% больше, чем в предыдущем месяце, и всего на 4,7% больше, чем в июле прошлого года, сказал Саранов.
Екатерина Бережнова, главный аналитик «МИЭЛЬ», сообщила, что в прошлом месяце продажи CDS в старом районе Москвы выросли на 10%, в «новой Москве» — на 15%, а в Подмосковье — на 17%. Самые дешевые квартиры — комфорт и бизнес-класс — в основном не продавались. Сейчас цены на квартиры комфорт-класса в Москве начинаются от 263 тысяч рублей за метр, бизнес-класса — от 412 тысяч рублей. В «Новой Москве» они составляют 211 и 261 тысячу рублей соответственно. «В Подмосковье рост продаж наблюдается и в категории комфорт, где стоимость метра за июль выросла на 1% — до 168 тысяч рублей», — отметила Бережнова.
Продаются ли квартиры по таким завышенным ценам
По ее словам, снижение процентной ставки по льготной ипотеке в конце июня привело к увеличению спроса на ипотечные кредиты, что в свою очередь способствовало росту продаж в новостройках. Такую же должность занимает генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталья Кузнецова. «Нельзя сказать, что произошел резкий скачок спроса, скорее это обычная реакция покупателей на скидки, которые застройщики начали массово предлагать с июня, и программу субсидированных ипотечных кредитов», — сказала она.
По словам Саранова, хотя в целом наблюдается тенденция к некоторому увеличению числа сделок, это скорее восстановление нормальных темпов продаж, чем их увеличение. Напомним, что весной, после того как Центральный банк резко поднял ключевую процентную ставку и ставки по ипотеке резко пошли вверх, рынок практически рухнул, а продажи остановились. «Если посмотреть на итоги первого полугодия 2022 года на рынке новостроек столицы, то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем продаж упал на 30%», — напомнила Кузнецова.
Роль ипотеки на новом рынке жилья вряд ли z
Учитывая экономическую нестабильность и снижение покупательской способности, потенциальных покупателей меньше интересует общий бюджет дома, чем выгодные условия ипотеки и приемлемая ежемесячная ставка. Конечно, первоначальный взнос может расширить круг потенциальных покупателей. Но стоит ли делать этот шаг сейчас? По словам Юрия Шаранова, коммерческого директора «ТСН Недвижимость», банки предлагают вполне гуманный первоначальный взнос в размере 15%. «Если человек решил взять ипотеку и рационально просчитывает свои возможности и планирует свой ежемесячный бюджет, он может придумать сумму для первоначального взноса», — говорит эксперт.
К чему приведет рассрочка первоначального взноса по ипотеке
Если ипотечные кредиты будут выдаваться тем, кто не может их себе позволить, это может привести к новому кризису, опасается руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко. «На мой взгляд, оплата первоначального взноса по ипотечному кредиту в рассрочку больше не является хорошим методом. Все мы помним кризис 2008 года, который пришел к нам из США и был вызван необеспеченными ипотечными кредитами», — сказал собеседник «Росбалта».
Если первоначальный взнос упал до нуля, это явный признак того, что спрос на рынке исчерпан. «Чтобы продолжать покупать квартиры, цены должны снижаться, а не первоначальный взнос. В противном случае все это может плохо закончиться», — говорит эксперт.
